不動産の経済価値を把握し
財務戦略の一つにするために
経営者にとって、不動産ほど曖昧なものはないと感じています。
事業所や事務所用に不動産を探すとき、借りた方が良いのか、買った方がいいのか、この物件はどのくらいの価格が適正なのか、経営者は迷うと思います。その時、不動産業者から提示される価格と周辺相場は、あくまでも業者に都合の良い数字でしかありません。不動産コンサルタントに相談しても、どちらにもメリットはありデメリットはあるといった提案ばかりです。
いずれにせよ、何をもって物件の価値を適正とするのか明確な根拠が示されることはなく、最終判断は素人である経営者に委ねられ、結局のところ業者から提示される条件に会社の都合を合わせる形で契約に至るという結果になります。
ただ、いくらそれが現実とは言え、業者に主導権を握られたまま、不動産を資産計上するような在り方は本末転倒と言えます。人・物・金は経営者が主導権を握っているのに、不動産だけ業者の言いなりになるのは、事業を営む上でおかしな話です。
そのようになってしまうそもそもの原因として、不動産の経済価値の試算そのものが、素人に把握できない点にあります。そこでの情報格差は大きく、素人である経営者が不動産業者と同じテーブルについた時点ですでに負けていると言えるでしょう。
そこで、企業不動産戦略課でアドバイスさせていただく際は「不動産鑑定」の手法を取り入れています。世の中の不動産を査定する視点で不動産の経済価値を示し、御社に適した価格帯を提案することで、不動産が財務戦略の一つとなるようお手伝いさせていただくのが当部署の役割です。
「そもそも不動産価値はどうやって決められるのか」という
素朴な疑問を持った銀行員の話
融資経験のある経営者の方はよくご存知かと思いますが、銀行が提示する融資条件として、会社や経営者が資産として所有する不動産が担保にされるケースがほとんどです。
当社代表の洲濵拓志は、実は20年間に渡ってメガバンクに勤務し、延べ1000社ほどの会社様に対して融資業務を行ってまいりました。（洲濵拓志のプロフィールはこちら»）
その業務の中でも、会社の所有する不動産や経営者ご自身の自宅を担保に設定することがありましたが、希望される融資額に対して、不動産の評価額が満たなくてお断りするケースもありました。
担保価値の試算をするにあたり、銀行が担保不動産を直接査定するわけではなく、外注に調査を委託し、上がってきた評価額を担保価値として融資条件と照らし合わせています。ただ、その査定方法については外注主導で行われており、銀行側は100%把握しているわけではなかったことから、当時銀行員だった洲濵本人はこのシステムに疑問を抱いていました。
そこで、融資業務における担保物件評価スキルは銀行員は必要不可欠と感じ、外注と同レベルの査定ができるよう、独学で宅地建物取引士および不動産鑑定士の国家資格を取得しました。そして、経営者の人生を左右するかもしれない担保物件を適切に評価することに努めました。
さらに、そういったスキルを身に着けたことで、単に融資時の担保物件の評価だけでなく、担保条件の見直しとして無駄な担保を外したり、さらに月次決算での不動産関連費用についても経営者の方にアドバイスできる銀行員になりました。
毎月の固定費のうち、人件費の次に大きいのが不動産関連費用です。その点に着目した洲濵は、2014年に独立した後、不動産関連費用がアンバランスな企業に対し、コントローラーとして直接的に調整する立場になる一方、様々なメディアからの問い合わせに対し、不動産に関するエビデンスをコメントするようになりました。
洲濵拓志が保有する資格「不動産鑑定士」とは
「不動産鑑定士」という資格は、士業としてあまり有名ではありませんが、以下のような仕事をしています。
- 法律に基づいて制定された国家資格です。
- 国や都道府県が行う「地価公示」や 「都道府県地価調査」「相続税標準地の鑑定評価・固定資産税標準宅地の鑑定評価」を行っています。
- その他、裁判上の鑑定評価、会社の合併時の資産評価や現物出資の鑑定評価なども行っています。
つまり、国や都道府県から正式に依頼を受けて土地の経済価値を鑑定し、不動産業者が自分たちの販売価格を決める際に必ず参照する公示価格などの取り決めを行っています。民間の不動産業者やコンサルタントの利益を上乗せした物件評価とは異なり、常に中立の立場を守り、法律に基づいた鑑定評価を行う職種と言えます。
借りていても、持っていても
不動産を戦略の一つとして活用する
不動産関連のコンサルティングを行う業者は沢山ありますが、当部署の特徴は国家資格である不動産鑑定士が「不動産鑑定」という視点を取り入れ、ご提案している点です。
これにより、他の民間業者や不動産コンサルタントが提供するサービスとは一線を画し、より中立的な立場で御社の不動産の経済的価値を評価し、それをどのよう活用すれば財務戦略となるのか、ご提案させていただきます。
主なコンサルティングサービス
当部署は企業様向けに「事業者向け物件の家賃査定および見直し」「担保評価額の診断」「売却」に関するコンサルティングを提供させていただいています。
売却
会社の保有資産として土地や自社ビルをもっているけれども、有効活用できていない企業は沢山あります。
また、インターネット環境の整備により、テレワークの働き方が浸透してくると、物件そのものを会社として保有する意味が薄れてきます。
自社ビルともなると築年数が経つことで老朽化がすすみ、年間のメンテンナンスだけでなく、大規模修繕費用も捻出する必要がでてきます。
このまま持ち続けるのが良いのか、売却して財務体質の改善を図るのが最適なのか・・・当部署では御社の財務状況を判断しながら、ご提案させていただきます。
なお、当社は東京都から許可を受けた宅地宅建取引主任者です（東京都知事（１）第１０３８１１号）。不動産鑑定士の視点と不動産売買の組み合わせにより、最適な提案をさせていただきます。
担保評価額の診断
銀行融資ご経験のある経営者の方は、会社が保有する物件だったり、ご自宅を担保にされている方もいらっしゃいます。おそらく融資額も銀行側から提示された物件評価額に相当する内容だと思います。
ただ、物件評価方法はすべての銀行で統一されているわけではないため、例えばＡ銀行ではこの評価額だったけれども、Ｂ銀行に行ったら別の評価額を提示されるというケースもあり得ます。
企業不動産戦略課では、銀行が提示してきた評価額について、「不動産鑑定」という視点から適正な判断をすることが可能です。銀行が参照する公示地価や基準地価、路線価、さらに固定資産税評価額は、不動産鑑定士の鑑定評価によって決められたものですので、中立な立場で物件を鑑定評価し、銀行との交渉時に活用いただけます。
さらに、当社財務戦略課との連携により、複数の銀行への融資依頼も可能です。
不動産活用・戦略のご提案
空き地の活用
土地を保有しているけれども、有効活用できていない、そういった企業をたくさん見かけます。
また、仮に活用できたとしても、収益化が見込めないまま、無理な運用をされている企業もあります。
企業不動産戦略課では、そういった空き地の有効活用やその土地での事業プランニングについて、収支計画を含め、策定いたします。また、もし採算があわないような空き地活用については、あまりお勧めしておらず、売却といった選択肢も含め、ご提案させていただきます。
家賃見直し
事務所や店舗を賃貸されている事業者向けサービスです。
賃貸物件を借りる際、不動産業者の提示する家賃が適正か考えながら契約する経営者はあまりいません。そもそも一般的な事業を営む経営者が物件の経済的価値を評価することは不可能に近く、ほぼ業者の提示する賃料を受け入れざるを得ないのが現状です。
ただ、家賃という毎月の固定費は、不況時にはまるでボディーブローのように経営に影響していきます。売り上げがなくても支払いだけは続き、最悪な事態として来月廃業しようにも、契約上数カ月は家賃を払い続けなければいけないと悩まれている経営者もいると聞きます。
現在の賃料を見直すだけで、今の売り上げに対し、このまま借り続けることが果たして適正なのか、あるいは他に転居した方が良いのか、判断がつきます。
また、これから借りようとされている事業主の方も、業者から提示されている賃料や条件が適正なのかどうか、不動産鑑定士の立場からアドバイスさせていただきます。
過去の企業不動産実績例
当社での主な成功事例を以下に記します（掲載できる案件のみとなります）。
| 時期 | エリア | 業種 | 規模 | 物件価値 | 対応 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 新宿区 | 薬局及び不動産賃貸業 | 年商2000万円 | 約3億（2.9億円） | 売却 |
| 2020 | 新宿区 | 不動産賃貸業 | 不動産賃貸業（マンション1棟）、年商3300万円 | マンション1棟価格1.3億円（建物のみ） | 銀行借換 |
| 2019 | 豊島区 | 個人事業主 | ビル賃貸業・年商900万円 | 1億6800万（売却） | 売却 |
| 2019 | 品川区 | 航空関連及び不動産事業 | 上場企業 | 千葉県2物件（物流センター11億円、倉庫兼事務所1.7億円） | 不動産担保調査 |
| 2019 | 広島県 | 個人事業主 | 高所得者専門歯科医業（都内）及び駐車場経営。 | 1億5千万 | 不動産調査、売却 |
| 2018 | 神奈川県、 東京都 |
サービス業 | 国内最大手寿司チェーン店 | 15億円 | M&Aの査定、売却 |
| 2018 | 神奈川県 横浜市 |
不動産賃貸業 | 年商4200万円（業歴70年） | 1億5千万 | 売却 |
| 2018 | 有楽町 | 飲食業 | 国内最大手寿司チェーン店 | 1億円 | 借家権査定 |
| 2018 | 新潟県 | 不動産賃貸及び管理業 | 年商26億円S61年設立 | 1.5億円 | 不動産調査 |
| 2017 | 調布市 | 個人事業主 | 不動産賃貸業（収益ビル2棟、ワンルーム2室） | 9980万円 | 銀行借換 |
| 2017 | 埼玉県 戸田市 |
不動産賃貸業及びホテル業 | 年商約1億円 | 7.3億円（金利3%）を、金利1.6%にて借換 | 銀行借換 |
| 2017 | 埼玉県 戸田市 |
不動産賃貸業及びホテル業 | 年商約1億円 | 担保13億円を10億円へ | 不動産調査 |
| 2017 | 北区 | 業界団体 | ものづくり企業の支援団体（一般社団法人） | 1.1億円（土地建物） | 不動産活用提案 |
| 2016 | 愛媛県 | パチンコ店 | 売上12億円、パチンコ3店舗経営 | 8.7億円 | 不動産活用提案 |
料金体系
初回相談（45分）
無料（着手金もかかりません）
下記フォームより
無料相談にお申込みいただけます
不動産に関する相談をご希望の企業様向けに、45分間の無料相談を行っております。当社個人情報保護方針に同意いただいた後、下記フォームにご入力いただき、ぜひご相談ください。
- 新型コロナウイルスへの感染防止対応のため、2020年5月31日までオンラインでの相談とさせていただいております。ご不便をおかけしますが、ご理解いただけますと幸いです。
- ご相談をご希望される日時につきましては、ご希望の候補日時を3つお送りください。調整後、担当よりご連絡させていただきます。